Airbnb e aluguéis por temporada terão nova taxação de até 44%, define governo
A regulamentação da Reforma Tributária começa a redesenhar o mercado imobiliário brasileiro e já acende um alerta entre investidores e proprietários que atuam no aluguel por temporada. Com a nova legislação, locações de curta duração, como as realizadas por meio de plataformas como Airbnb, passam a ser oficialmente enquadradas como serviço de hospedagem, o que muda de forma significativa o regime de tributação do setor.
A mudança foi formalizada pela Lei Complementar nº 214/2025, que estabelece que contratos de aluguel com duração inferior a 90 dias deixam de ser tratados como simples locação de imóvel e passam a integrar o mesmo enquadramento tributário de hotéis e pousadas. Na prática, isso significa a incidência dos novos tributos sobre consumo criados pela Reforma Tributária: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
Diferentemente do modelo anterior, em que a tributação incidia majoritariamente sobre o lucro, o novo sistema passa a tributar a receita bruta da operação. Mesmo com a aplicação de um redutor de 40% sobre a alíquota padrão prevista para serviços de hospedagem, o impacto financeiro é expressivo.
Cálculos preliminares indicam que, para pessoas físicas, a carga tributária total pode chegar a cerca de 44% em um aluguel de R$ 10 mil, considerando a soma do Imposto de Renda com o IBS e a CBS. No caso de pessoas jurídicas enquadradas no lucro presumido, a carga pode alcançar aproximadamente 27%, com possibilidade de redução adicional dependendo do aproveitamento de créditos fiscais.
Especialistas do setor alertam que a medida pode afetar diretamente a atratividade do aluguel por temporada, modalidade que ganhou força nos últimos anos, especialmente em centros urbanos e destinos turísticos. Além do impacto no retorno financeiro, há preocupação com o aumento da complexidade burocrática e com a insegurança jurídica durante o período de transição para o novo sistema tributário.
Críticos da mudança afirmam que a equiparação automática entre locação residencial de curta duração e serviços tradicionais de hotelaria ignora as diferenças operacionais entre os modelos e pode desestimular pequenos investidores, que hoje sustentam grande parte da oferta de imóveis por temporada no país.
Com a nova regra, o setor imobiliário passa a conviver com um cenário de maior carga tributária e menor previsibilidade, justamente em um momento em que o mercado ainda busca estabilidade após anos de incertezas econômicas. O impacto final da medida dependerá da regulamentação prática dos tributos e da forma como Estados e municípios aplicarão o novo modelo nos próximos anos.
